加入《Money錢》雜誌官方line＠財經資訊不漏接【我們想讓你知道】購屋自住可享稅務優惠，但想申請重購退稅，可不是買房就行。會計師提醒，關鍵在「房屋完工、設籍與居住」，以及先買後賣或先賣後買的時點掌握，否則可能錯過退稅時機。撰文：余佳璋案例說明：買賣預售屋重購退稅問題引煩惱陳先生年初透過友人介紹前去某銷售中心參觀，訂購一間套房。半年後，陳太太告訴先生懷了寶寶的好消息，兩人卻擔心套房空間擁擠，日後勢必要換房子。陳先生考慮賣掉預售屋，但對於繳納房地合一稅能否適用重購退稅感到疑惑。王先生一家則是住在現有公寓超過20年，為了方便，他打算換到有電梯的社區大樓。王先生發現住家附近有預售屋新建案，在熟悉的環境換房子似乎不錯，但他也煩惱該什麼時候賣房，才能符合土地增值稅重購退稅的條件……買房子的人會看房屋條件，賣房子的人則多半在意時機，以及是否能多節省稅負。關於重購退稅的運用，建業法律事務所資深顧問、會計師林心瀠解釋，這是給予「買房自住者」的稅務優惠，按照《所得稅法》的規定，除了房屋不得有出租、營業等行為，另外一個重要的條件就是「自住的事實」—房屋所有權人或其配偶、未成年子女需在購買及出售的房屋內設籍並居住。預售屋完工移轉才能退稅 先買先賣時點要注意林心瀠分析，案例中的陳先生，因預售屋尚未完工，無法設籍亦無法居住，所以若此時出售預售屋後再購入新屋，自然不符合房地合一稅重購退稅的條件，因而無法申請重購退稅。林心瀠建議，陳先生若想適用重購退稅，就需等到預售屋完工，可設籍並居住之後，再出售預售屋及購買新屋，方可解決這個問題。此外，不管是先買後賣或是先賣後買，都可以申請重購退稅。換句話說，如果陳先生決定先買新屋，隔一年再出售已經完工的預售屋，亦可以適用房地合一的重購退稅。至於王先生的案例，林心瀠建議，若是手頭資金較緊，想要先賣掉舊屋，王先生最好先向建商確認預售屋完工的時間點。這是因為自舊屋的土地完成移轉登記之日起2年內，再購買的預售屋需建造完成，並符合自用住宅用地規定（即土地所有權人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用），才能申請土地增值稅的重購退稅。但若王先生先購買預售屋，雖然購屋時預售屋未完工還不能設籍，但只要該預售屋於出售舊屋的土地移轉之日起2年內建造完成，並符合自用住宅用地規定，還是可以申請重購退稅。簡單來說，無論先買後賣或先賣後買，都是以先買或先賣土地的「完成移轉登記日」為起算日。林心瀠提醒，先買預售屋後賣成屋，或先賣成屋後買預售屋，2年內重購起算的時點有所不同。有關房地合一稅與土增稅的運用差異比較，民眾要購屋或賣房時，可參考附表的注意要點再做決定。（圖片來源：Shutterstock僅示意/ 內容僅供參考，投資請謹慎為上）文章出處：《Money錢》2025年10月號下載「錢雜誌App」隨時隨地掌握財經脈動加入《Money錢》雜誌官方line＠財經資訊不漏接