【換屋退稅攻略3】房地合一400萬免稅額　需自住超過這年限　

換屋族注意！拉長持有房屋的年限，稅金會跟著遞減，要是符合自住滿6年，還有400萬免稅額的優惠，剩餘的再以優惠稅率10％計算；算一算，自住和非自住要繳的稅金差很大。

「為避免民眾因為賣房所得的錢，不夠買新房，政府特別規定，民眾重購自用住宅房屋，可以申請退回賣屋所繳的房地合一稅，用來補貼重購新屋的不足款。」財政部官員說明，《所得稅法》規定，重購自住宅可申請稅額扣抵或退還。

不只有重購退稅優惠，要是自住滿6年再出售，房地合一稅就能享自住優惠條件，差距達數倍之多。舉例來說，郭小姐買進2,820萬元的新屋，自住滿6年以3,350萬元售出，獲利的530萬元，因符合自住條件可扣除400萬元免稅額，超過的130萬元，則以優惠稅率10％計算，亦即房地合一稅為13萬元。

要是沒好好善用優惠條件，以一般標準計算，由於持有房屋期間5到10年的課稅級距是20％，因此需繳納房地合一稅106萬元（530萬元×20％），兩者差距達8倍之多，相當驚人。

要注意的是，現行房產交易稅率採雙軌制，是以舊宅取得時間作為基準日，相關規定是，2016年1月1日（含）以前取得的房屋，適用舊制「財產交易所得稅」，基準日後屬於新制「房地合一稅」。

KPMG安侯建業稅務投資部執業會計師黃彥賓指出，只要是新制，無論是「以小換大」或「以大換小」都能退稅，但舊制就得注意「以大換小」沒有退稅優惠了。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏則點出新舊制的不同，「舊制於次年併入個人所得稅，按級距課稅；至於新制要在過戶的30天內主動申報。」另外，舊制的房屋「戶籍登記」須為本人或其配偶、直系親屬，而新制中的「直系親屬」則限縮為「未成年子女」。

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