記者項瀚／台北報導房市交易急凍，價格卻遲遲不動！3月預售屋交易量年減逾4成，Q1移轉棟數創1999年以來同期第三低，但房價卻是鐵板一塊。最新一集《地產詹哥老實說》邀請房市趨勢專家李同榮，他指出，房價並非不跌，而是處在「僵持期」，背後隱含多項系統性風險，最快下半年就可能出現突破。房市正面臨四個階段性的壓力。李同榮指出：「第一是提前認賠的投資與紅單客消失，過去能平轉、獲利了結，如今價格鬆動、賺不到錢，解約量體開始上升。」李同榮接著表示：「第二是交易量持續緊縮；第三則是交屋潮來臨，建商餘屋逐漸累積。第四個、也是市場最關鍵的風險，將是資金斷鏈，恐衝擊中小型建商，甚至出現零星倒閉或爛尾樓。」至於房價為何撐住？李同榮直言，建商「口袋深」是主因。他表示：「多數建商仍有能力承受短期銷售停滯，不願輕易降價，加上央行政策未鬆綁，形成價格與政策雙方僵持的局面，結果就是量縮價撐。」不過，他也強調：「撐的不是永遠。」從市場實況來看，預售屋表面維持平盤，但實際已透過送裝潢、折讓車位等方式，變相讓利約5%。而去年下半年起，交屋量放大，上市建商存貨增加，李同榮指出：「這情況已迫使部分中南部建商開始調降價格，甚至出現解約重來、重訂價格的作法，顯示市場開始鬆動。」區域表現也出現分化。李同榮指出：「過去漲幅最大的地區，往往也是領跌最快的區塊，量體大、商圈尚未成熟的區域，將是多殺多的首波重災區，像台南新市、善化一帶2024年下半年起已修正7%至8%，累計跌幅達1成以上。」對自住客而言，是否能在重災區撿到便宜？李同榮直言：「有機會，但要慎選。」他表示：「中小型建商若大幅降價，背後可能伴隨資金風險，購屋者恐怕便宜撿到，也撿到刀子。」點我加ETtoday好友，接收更多新聞大小事。本文轉載自ETtoday，原文標題：現在買房是撿便宜還是撿刀？　專家：4個致命風險正在發酵

記者項瀚／台北報導「全民瘋股」氣氛濃厚，讓不少準備買房的族群陷入兩難：資金該留在股市追高，還是進場買房求穩？最新一集《地產詹哥老實說》邀請財經媒體人葉芷娟分享自身投資與購屋經驗，她說：「關鍵不在指數高低，而是回到需求與資產配置本質。」葉芷娟表示：「這一波股市上漲，背後的核心動能來自AI產業，是繼智慧型手機之後的新科技浪潮。回顧歷史，每一次大型產業革命往往能支撐5年以上的成長週期，如果站在產業邏輯來看，而不是只看4萬點高不高，就比較敢留在市場裡。」不過，葉芷娟也坦言：「股市的 FOMO（錯失恐懼症）與過去房市『現在不買以後更貴』的心態很像，投資人更需要分清楚目的是投資還是自住。」她強調：「若是自住需求，房子本來就不容易找到，真的遇到命定款，就該先買房，因為錯過可能就沒有了。」回顧自身購屋歷程，葉芷娟在30歲、準備結婚時買下人生第一間房，「當時月薪不高，採取雙薪AA制，兩人合計500萬元頭期款，購屋總價約1600至1700萬元，在雙北必須做出不少取捨。」當時，她幸運碰上房地合一稅後的價格修正期進場，也清楚認知「買不起喜歡的，只能在可負擔範圍內務實選擇。」近年隨著資產與收入條件改善，葉芷娟也啟動換屋計畫，從「能買就好」轉為「條件踩死不退」，希望室內空間更大、屋齡更新，鎖定預售屋。葉芷娟直言：「提早買進第一間房，讓資產增值成為換屋的重要籌碼，賣掉第一間後的價差，就是第二間房很充裕的頭期款來源」。此外，她也分享投資預售屋的經驗，「由於付款期程分散、資金門檻較低，對資產配置與現金流較友善，但前提是要做足功課，包含建商、營造廠與格局規劃，預售屋的優點是輕鬆進場，缺點是更需要專業與耐心。」無論買房或投資股市，都不該只問時機點！葉芷娟表示：「自住是剛性需求，有需要時就進場；投資則要看長期趨勢與自身風險承受度。」最後，葉芷娟說：「回頭看當年咬牙買房，是一個正確的選擇，不僅帶來居住安全感，也成為後續財務成長的重要基石。」點我加ETtoday好友，接收更多新聞大小事。本文轉載自ETtoday，原文標題：從能買就好到絕不將就！　財經女神「低成本存房術」滾大資產

記者項瀚／台北報導全台今年至2028年將迎來約32~36萬戶的交屋潮，被視為近年房市最大「交屋海嘯」，最新一集《地產詹哥老實說》中邀請《地產秘密客》Sam與Ting分享親身經歷，從裝潢成本暴漲、房貸難度升高，一路談到首購與換屋的關鍵思維，並強調「現在房市有議價空間，對買方友善。」Ting分享：「2024年上半年順利交屋竹北預售屋，雖避開第七波限貸風暴，但裝潢卻成最大痛點。」她說：「原本預期簡單裝修，實際施作後費用幾乎翻倍，不僅工料雙漲，連清運、開關面板等細項成本都大幅上揚。」Ting直言，現在裝潢每坪成本動輒10萬元起跳，工期也拉長到8個月，建議購屋族「能簡就簡」，別低估裝修支出。房貸部分同樣嚴峻。Sam近期在台北中山區即將交屋的新屋，實際比較多家銀行後發現，年初已有銀行直接坦言「沒有額度」，即便是既有往來銀行，照會過程也明顯更嚴格，幾乎成了「身家調查」。Sam指出：「相較過往，現在房貸不只看收入穩定度，細節審核更多，最終仍以建商配合銀行條件相對較佳。」Sam也分享自身換屋經驗，「從板橋重劃區首購宅轉進台北市核心區，雖是大換小，但著眼的是保值性、轉手性與未來家人醫療需求。」她認為：「當非核心區房價已逼近台北市時，適度進行資產轉移，反而符合現階段求穩的配置策略。」節目也聚焦首購族常見焦慮。Ting回顧26歲買第一間房時，「從未預設房價漲幅，而是以『先求有、再求好』為原則，挑選地段佳、產品稀有、轉手性強的小宅。」她強調：「買房比起預測高點，更重要的是現金流與持續開源的能力，買房是一種覺悟，生活品質一定會被壓縮。」談到當前市況，Sam認為：「在買賣雙方攻守交換的階段，對買方反而相對友善，不僅有議價空間，也能談付款與客變條件，但前提仍是資金與現金流要準備充足，並預留升息與成數不足的彈性。」點我加ETtoday好友，接收更多新聞大小事。本文轉載自ETtoday，原文標題：交屋海嘯來了！2028年前迎36萬戶　內行：抓穩議價黃金期

記者項瀚／台北報導央行打炒房政策「微放寬」，引發市場關注，是否象徵房市政策開始轉向、信用管制逐步退場？最新一集《地產詹哥老實說》邀請信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德上節目深度剖析，他指出此次調整屬於「技術性修正」，對整體市場的實質影響屬於「有感但有限」。央行今年首度理監事會議針對房市管制進行微調，將第二戶房貸成數上限由原本的5成提高至6成，引發市場高度關注，是否象徵房市政策開始轉向、信用管制逐步退場？曾敬德分析：「第二戶房貸成數僅提高1成，對投資型買盤的刺激力道相當有限，無法支撐短線大量資金回流市場，較大的效果在於改善部分民眾的資金調度彈性，屬於『解渴不解熱』的政策手段。「實際受惠者主要包括兩類族群。」曾敬德說明，第一是有換屋需求的自住客，在尚未出售舊屋前，因被認定為第二戶，放款條件相對不利，此次調整可稍微降低資金壓力。第二，幾年前購入預售屋、近期面臨交屋的買方，由於房價上漲、自備款金額提高，放款成數增加後，能減少約一成自備款，對順利完成交屋具有實質幫助。不過，曾敬德也強調，央行長期政策目標仍是讓房市「軟著陸」，避免過熱或劇烈反轉。他說：「在歷經多輪選擇性信用管制後，房市已明顯降溫，成交量持續萎縮，民眾購屋態度轉趨保守，房價漲勢也由全面上揚轉為區域分化。」曾敬德進一步指出：「目前多數都會區進入高檔盤整期，蛋白與供給量較大的區域，價格已出現鬆動跡象，整體發展方向仍符合央行的政策期待。」央行關注的層面不僅限於房市本身，而是整體資產價格的連動效應。曾敬德提醒：「台股市值規模龐大，若未來金融市場出現明顯修正，不排除部分資金轉向不動產尋求保值，仍可能再度推升房價，加上通膨壓力、國際利率政策、美中經濟情勢等不確定因素，使得央行不敢過度放手。」從供需結構來看，曾敬德表示：「新成屋與待售餘屋量仍處於相對高檔，未來2~3年預售交屋潮持續釋出，加上市場去化速度放慢，將對價格形成上方壓力。」在缺乏重大利多與資金動能的情況下，曾敬德預期：「房市短期內將維持量縮、價盤整的格局，買賣雙方逐漸回歸理性，市場不易再現過去全面性、快速上漲的行情。」點我加ETtoday好友，接收更多新聞大小事。

記者項瀚／台北報導未來房市怎麼走？最新一集《地產詹哥老實說》邀請知名房產投資客帥過頭，他對台灣房市現況與未來趨勢提出驚人預言，直言台灣年輕人只剩3條路可走，更大膽預測台北市蛋黃區將面臨「萬華化」的命運，建議年輕人買房要從「最不好的地方」尋找機會。房價高，帥過頭表示：「台灣年輕人想擁有房產，只剩三條路：一是靠爸媽金援，二是鋌而走險從事詐騙，三是什麼都不做，等待長輩繼承。」他坦言：「現在連月薪20萬元在台北市也買不起房，而每年房地產交易量中，遺產與繼承件數卻持續增加，顯示年輕人購屋的困境。」對於2026年房市走向，帥過頭預測：「房價將連續下跌3年，每年跌幅約5%。」他認為：「除非政府政策大幅改變，此趨勢難以扭轉，影響房市的關鍵因素包括政令、空地炒作及重大建設。」帥過頭預期：「央行總裁楊金龍將持續打房至2028年，導致2025年房市『重傷』，但明年交易量將回升，價格雖跌，整體市場將優於今年。」談及「新青安2.0」政策，帥過頭直言：「這類青年優惠貸款從李登輝時代至今，本質上都是換湯不換藥，條件不變，僅政府補貼金額會因房地合一稅收減少而縮水。」帥過頭更憂心少子化與高齡化對房市的衝擊。他說：「台灣每年出生人口僅10萬，死亡人口卻達40萬，人口結構嚴重失衡，估2050年台灣人口將跌破2000萬，65歲以上人口占40%。」帥過頭大膽預言，30年後的台北市將「萬華化」，連大安、信義區老公寓也將因都更困難而衰敗。他指出：「今年台北市公寓價格已跌12%，而有電梯的12樓住宅卻漲12%，顯示市場偏好轉變。」帥過頭解釋：「《危老條例》獎勵將於2027年5月31日到期，屆時都更難度更高。」帥過頭也呼籲，台北市中心老公寓屋主「趕快賣」。帥過頭強調：「未來都市中心將轉移，現今的蛋黃區將落沒，而被視為鬼城的重劃區，如淡海、林口、中路、塭仔圳、新莊副都心等，將成為新的市中心，建議年輕人應往這些『最不好的地方』尋找機會。」帥過頭鼓勵年輕人在2026年「衝」進房市。他建議，往重劃區、報紙寫「最不好的地方」看房，因為「最不好的地方才賺錢」。他強調，若遇到「破盤價」就該買，不要因想等更便宜而錯失良機。點我加ETtoday好友，接收更多新聞大小事。

記者項瀚／台北報導最新一集《地產詹哥老實說》邀請到2位年輕創業家，分享他們的創業歷程與空間哲學，1位是從拍賣業跨足畫廊與自創品牌的「333 Gallery」創辦人林美伸，另一位則是彩妝品牌「haynie」創辦人Nana，他們將從自身經驗出發，揭露創業在選址、行銷上的策略選擇，以及如何透過空間布局，打造獨特的品牌魅力。林美伸是一位從藝術史與考古學背景出身的年輕創業者，在協助家族拍賣公司2~3年後，萌生了打造屬於自己事業的念頭，選擇了相對熟悉的畫廊產業，創立了「333 Gallery」。彩妝品牌「haynie」創辦人Nana，自小對時尚美學充滿熱情，為此特地赴紐約Parsons設計學院攻讀相關科系。在學期間，她深入研究歐美彩妝品牌，在今年年初創立了兼具保養與藝術價值的彩妝品牌。首先討論創業初期，林美伸坦言，家族在藝術相關領域的資源，確實為他初期創業帶來幫助，但也帶來了意想不到的挑戰，「如果我今天想找股東或資金協助，會非常困難，因為人家會覺得你都有資源了，何必還找？」他將其比喻為「兩面刃」，提醒創業者必須審慎評估，因為商場如戰場，合作夥伴不見得是為了幫助，更可能是為了獲利。他強調：「無論是家人、朋友或市場資源，都應仔細觀察、了解，才能妥善運用。」Nana則分享，回憶初期的品牌活動，投入大量理念與浮誇佈置，卻因不熟悉行銷而花費不少學習成本，成果不如預期，加上韓系品牌強勢，haynie在定價上也面臨挑戰。她希望：「透過闡述品牌理念、保養觀念與藝術價值，讓消費者更能理解產品的獨特性。」談到藝術品與商品的行銷差異，林美伸認為：「畫廊產業更著重於打造一個嚮往的空間與環境，激發人們收藏的慾望，同時也需考量藝術家的理念與作品喜好，媒合藏家對藝術的解讀與收藏模式。」Nana則認為：「我的產品不只是單一商品，更帶有情緒，能讓大家產生共鳴，成為心中想成為的樣子，賣的更像是一種生活態度。」至於創業選址，林美伸表示：「畫廊需要展覽空間、辦公空間和倉儲，辦公室首重舒適、便捷，以及員工喜歡的生活環境，甚至與員工生活圈相關，考量到國際藏家與合作單位，會選擇附近有五星級飯店的地點，方便安排住宿與交流。」Nana則表示：「在預算考量下，會選擇地點便利、空間運用靈活的辦公室，由於彩妝品牌常需簡單拍攝或舉辦小型活動，因此附近的生活機能也相當重要。」林美伸豐富的選址經驗，也讓他對不同區域的空間特性瞭若指掌。他曾在內湖、信義區、大安區、敦化南路等地設點，甚至在台中也設有辦公室與總部，他會根據不同藝術品與藏家型態，選擇相對應的空間氛圍。Nana則回顧：「若能重新選擇，會傾向小型、方便空間運用的辦公室，一個能整合品牌活動、攝影與辦公的複合式空間，對新創業者而言更具效益。」她曾因成本考量租用家裡的空間，但後來發現，頻繁外出租借攝影棚或活動場地，累積下來的成本也不少。特別談到七期。林美伸認為：「七期是台中經貿繁榮的象徵，擁有臺中國家歌劇院等文化藝術薰陶，是藝術產業集中的首選。」他個人生活圈也在七期，且許多中部藏家也生活於此，因此七期對他而言是理想的拓展地點。林美伸將七期比擬為台北的信義計畫區，兩者在商業、飯店、國際廠商聚集度上相似度極高。他特別提到：「七期豪宅社區外圍常有藝術品展示，整體街道氛圍與藝術產業高度契合。」Nana也認同七期是許多人嚮往的地段，認為品牌在此設點能加分。她說：「雖然haynie以網路為主，但常需與百貨公司配合快閃活動，七期匯聚新光三越等百貨龍頭，對她而言是極為便利的展場空間。兩位創業家皆認為，無論是藝術品、美妝或經商，七期都是絕佳選擇。」對於微型辦公室與街邊店的選擇，林美伸認為兩者皆有其必要。他說：「畫廊的展間可以設在街邊店，但辦公室則傾向設於辦公大樓，因其氛圍不同，辦公大樓內匯聚各行各業，能促進企業間的串聯與合作，創造更多活化機會。」Nana則認為：「以目前的消費型態與網路行銷趨勢，微型辦公室是首選。」她認為：「店面空間靈活性不足，而微型辦公室能隨時因應創業者的想法而調整。」此外，林美伸也提到：「許多時尚與藝術產業的客戶，會希望品牌位於地標型建築中，這能為品牌形象加分，若辦公室本身的大樓氛圍、建築設計已具水準，則能省下大量裝潢成本，將資金轉移至其他地方。」本集《地產詹哥老實說》透過林美伸、Nana的分享，不僅揭示了創業家在空間選擇上的獨到見解，也為所有懷抱創業夢想的人，提供了寶貴的實戰經驗與心法。點我加ETtoday好友，接收更多新聞大小事。

記者項瀚／台北報導日本房市熱度不減，吸引不少台灣買家目光，但關於日本買房的迷思也隨之而生，最新一集《地產詹哥老實說》邀請信義日本專家，為大家解惑日本買房的真實面貌，並提醒投資人切勿被經營管理簽證包裝移民、過高的投報率沖昏頭。信義房屋日本事業部經理柳政億表示，日本政府並無移民政策，因此「買房等於移民」是完全的迷思，「若目的在於取得日本身份，其實與買房可直接脫鉤，因為取得身份有多種管道，不需透過購置不動產。」然而，坊間不肖業者常利用「經營管理簽證」來包裝「買房等於移民」的說法。柳政億解釋：「經營管理簽證的本意是鼓勵外國人赴日設立事業、繳納稅金，進而取得長期居留權，其中不動產投資確實是經營項目之一，但這並不代表買房就能保證取得身份。」「經營管理簽證並非做這件事就一定能拿到身份，它會有很多審查，而且要經過日本政府認可才有可能。」柳政億點出關鍵，取得身份至少需要5~10年的時間，且審查過程嚴謹，業者常會忽略中間許多細節，甚至將責任推給政府，讓消費者蒙受損失。另外，針對經營管理簽證門檻將從500萬日圓（約100萬元台幣）提高至3000萬日圓（約618萬元台幣）的研擬，柳政億認為：「這對市場是正面影響，過去門檻過低導致許多人濫用制度，設立空頭公司，造成社會問題。」未來經營管理簽證的4大門檻包括，創業資本金額從500萬日圓提高至3000萬日圓、聘請日本員工、經營經驗、專業單位認證等等。取得日本居留權的多元管道，除了經營管理簽證，柳政億也分享了其他取得日本居留權的方式。首先是富人簽證，存款達3000萬日圓（約618萬元台幣）以上，可申請半年效期，期滿可延期，但僅為短期居留，不代表永久身份。第二依親簽證，與日本人結婚是最直接且簡單的方式。第三工作簽證，日本面臨少子高齡化問題，對外國工作人才需求大，只要符合工作需求並成功應聘，即可取得工作簽證。若收入穩定且表現良好，約3～5年有機會申請永久居留。至於國人赴日買房，親自赴日看房耗時費力。柳政億表示：「隨著科技進步，從看房到交屋，甚至可以全程無需親赴日本。信義房屋的客戶中，約有4成是透過視訊看屋完成交易。」交易流程方面，日本中古屋從簽約到交屋約需1到2個月，若有貸款需求，時間可能拉長。柳政億指出：「日本的貸款審查單純看個人財力，與台灣的政策性限制無關。」談到投資日本房產的租金投報率，柳政億坦言：「過去幾年日本房價上漲，導致租金投報率逐年下滑，以東京蛋黃區為例，目前表面投報率約在2～3%間，與台灣相比僅略高一些。」柳政億強調，任何投資都應謹記「高投報伴隨高風險」的原則，「若有業者宣稱極高的投報率，務必三思，深入了解背後風險，信義房屋的宗旨是向客戶揭露真實狀況，讓客戶理性判斷，避免因衝動而做出錯誤決策。」柳政億表示，儘管日本房產投報率趨緩，仍有許多台灣人選擇赴日置產。柳政億分析主要原因有3。首先，是日圓匯率優勢，許多買家看重未來日圓回升的潛力。第二是資產配置，日本的制度相對安全，部分投資人將日本房產視為資產配置的一環。第三是個人喜好，不少人希望在日本擁有屬於自己的度假宅，方便隨時前往，享受當地生活。柳政億總結：「投資日本房產應回歸理性，充分了解市場資訊，並尋求值得信賴的專業協助，才能做出最符合自身需求的投資決策。」點我加ETtoday好友，接收更多新聞大小事。

記者項瀚／台北報導房貸申貸困難，賣房族、購屋族可以如何「自保」？最新一集《地產詹哥老實說》邀請梅子律師温毓梅，分析房屋買賣契約的眉角，告訴讀者在合約中可以備註哪些內容，另外針對過去預售已購客，遇到央行溯及既往的信用管制，該如何主張自身權益。實務上，由於購屋貸款變數多，買方都會希望在合約中備註若貸款成數不足就解約。温毓梅提醒：「契約備註一定要特別注意兩個字眼，包括『無條件』解約、『無息」返還已支付價金。」同時站在賣方的角度，也會希望在契約中備註，不論任何原因，只要貸款無法順利下來，買方就得賠違約金。温毓梅表示：「實務上貸款下不來，要看是否與個人因素有關，有些賣方僅會在契約中備註，若與個人因素有關致交易無法順利進行，才得賠違約金。」温毓梅舉例：「先前新竹有一個案，就是買方受到央行919第七波選擇性信用管制影響，是因為政策因素使得貸款出問題，交易無法順利進行，最終法院也是判買方勝訴。」事實上，央行選擇性信用管制普遍來說溯及既往，也就是說幾年前購買預售的消費者，如今交屋就可能面臨貸款成數不夠、資金不足的窘境。温毓梅表示：「建商預售合約相當關鍵，就看合約中有沒有載明約定清楚，合約審閱期有5天時間，一定要多加留意，若內容不合理就不要買了。」温毓梅表示，據《民法》225條規定，不可歸責於債務人事由，是免給付義務的，「可用這一條與建商談判爭取，像是履約期拉長等等，此外也建議可以集結其他已購戶，組成團體來談判，會更加有力，若還是不行，還可以走法院、仲裁的申訴管道。」點我加ETtoday好友，接收更多新聞大小事。

記者項瀚／台北報導川普關稅戰來襲，第一線房市如何？最新一集《地產詹哥老實說》邀請信義房屋內湖星雲店經理李永勤，他觀察，這多少讓部分買方產生實恐懼擔憂、資金被股票軋到，降低購屋預算，但對房市的衝擊，不同區域、不同產品會有很不同的結果。李永勤表示：「今年房市交易量縮確立，但估全年移轉棟數還是有28~30萬棟水準，把時間軸拉長來看，並不算是特別差，不論政府政策、關稅戰等等，衝擊都會是短期的。」李永勤觀察：「川普關稅戰後，有些買方確實會恐懼、擔憂，或是資金被股票軋到，購屋預算下修，但貿易戰之下，首當其衝的是台灣中小企業，反應到房市衝擊的是中大坪數、中高總價產品，以雙北為例，新北3~5千萬元、北市5~7千萬元。」李永勤說：「就第一線觀察，雙北地區一些條件好的區段、產品定位正確的產品，例如電梯大樓2房，釋出量不多，且還維持一定買氣。」何謂好區段、產品定位正確？李永勤表示：「房價動搖區較容易出現在過去資金氾濫的地方，例如受題材炒作的中南部部分區域，而雙北則相對穩定，尤其是捷運站沿線、生活機能完善的區域；但雙北不同產品部分也有差，30年華廈價可能出現修正，但新大樓、公寓反而沒什麼跌的空間。」李永勤指出：「以雙北地區來看，比較不穩定的區域就是重劃區較多的地方，例如五股、泰山、新莊，而淡水由於大多規劃小坪數，且交通建設明確，反而沒有掉那麼多，至於表現最好的就是板南線，尤其是板橋區。」整體而言，李永勤表示：「雖然目前交易量縮，但賣方都是誠意賣方，比較會開出行情價，而買方也不需像過去一樣追價，因此仍有媒合機會。」李永勤表示：「目前買方最擔心的還是貸款問題，因此建議要尋求大型上市房仲品牌服務，除了積極給予房貸協詢，就銀行端來說，也會比較放心放款。」《地產詹哥老實說》EP257／買房只要50萬？專家曝「低首付4波真相」 這次恐怕玩不下去！點我加ETtoday好友，接收更多新聞大小事。