記者陳瑩欣／台北報導房地合一稅制上路後，民眾對於「自用住宅」認定常有誤解，以為只有交易總金額才會是查稅重點，將150萬元修繕費用列報抵扣額，遭國稅局以「非自住」為由予以剔除，連補帶罰67.5萬元。財政部高雄國稅局表示，近期查獲一個案例，納稅義務人甲君112年間向乙建設公司購入A房地，於113年間出售予丙君，於辦理房地合一所得稅申報時，申報減除修繕費用150萬元，並提示丁公司開立統一發票、估價單及工程承攬契約，惟經稽徵機關透過前手乙建設公司及後手丙君所提供屋況照片及說明，A屋均為空屋且只有前手乙建設公司交屋時所附設備，故剔除無修繕房屋事實的虛列成本及費用150萬元，補徵稅額67.5萬元（150萬元×持有期間2年內適用稅率45％），並依規定裁處罰鍰。國稅局指出，個人交易房地合一稅制課稅範圍之房屋，如有修繕（裝潢）情形，於報繳房地合一所得稅時，可檢附修繕合約、修繕項目明細表（估價單）、修繕前後照片及合法憑證（統一發票、免用統一發票收據或載有收款人身分證統一編號、收款金額及日期等資料之收據），申報減除相關成本及費用。高雄國稅局提醒，房屋如有修繕或改良時，應取得並保存修繕合約、修繕項目明細表、合法憑證及修繕前後照片，於報繳個人房地合一所得稅時，據實申報減除相關成本及費用。倘無修繕事實卻取具不實文件充當成本及費用，經稽徵機關查獲逃漏房地合一所得稅者，除補徵所漏稅款，並依所得稅法第108條之2規定處罰。點我加ETtoday好友，接收更多新聞大小事。

換屋族注意！拉長持有房屋的年限，稅金會跟著遞減，要是符合自住滿6年，還有400萬免稅額的優惠，剩餘的再以優惠稅率10％計算；算一算，自住和非自住要繳的稅金差很大。「為避免民眾因為賣房所得的錢，不夠買新房，政府特別規定，民眾重購自用住宅房屋，可以申請退回賣屋所繳的房地合一稅，用來補貼重購新屋的不足款。」財政部官員說明，《所得稅法》規定，重購自住宅可申請稅額扣抵或退還。不只有重購退稅優惠，要是自住滿6年再出售，房地合一稅就能享自住優惠條件，差距達數倍之多。舉例來說，郭小姐買進2,820萬元的新屋，自住滿6年以3,350萬元售出，獲利的530萬元，因符合自住條件可扣除400萬元免稅額，超過的130萬元，則以優惠稅率10％計算，亦即房地合一稅為13萬元。要是沒好好善用優惠條件，以一般標準計算，由於持有房屋期間5到10年的課稅級距是20％，因此需繳納房地合一稅106萬元（530萬元×20％），兩者差距達8倍之多，相當驚人。 要注意的是，現行房產交易稅率採雙軌制，是以舊宅取得時間作為基準日，相關規定是，2016年1月1日（含）以前取得的房屋，適用舊制「財產交易所得稅」，基準日後屬於新制「房地合一稅」。KPMG安侯建業稅務投資部執業會計師黃彥賓指出，只要是新制，無論是「以小換大」或「以大換小」都能退稅，但舊制就得注意「以大換小」沒有退稅優惠了。永慶房屋契約部資深經理陳俊宏則點出新舊制的不同，「舊制於次年併入個人所得稅，按級距課稅；至於新制要在過戶的30天內主動申報。」另外，舊制的房屋「戶籍登記」須為本人或其配偶、直系親屬，而新制中的「直系親屬」則限縮為「未成年子女」。【精打細算】無痛換屋必看 掌握重購退稅聰明省荷包【換屋退稅攻略1】無痛換屋必看！ 符合2條件重購退稅省百萬

換屋不只要繳房地合一稅，土地增值稅也不少。不過，要是新屋的土地公告現值加上賣出時已經繳納的稅金，超過舊宅的土地公告現值就能退稅；但要提醒的是，即使成功退稅，新屋在5年內也不得移轉、或有配偶間贈與等行為，否則將會被討回退還的稅金。「換屋不只要繳房地合一稅，土地增值稅也不少。」34歲的郭小姐在2021年4月以總價1,300萬元買進桃園舊家，隔年8月以1,600萬元賣出後獲利300萬元；同年底，她再以2,820萬元買下板橋新家，其中土地增稅就須繳超過32萬元。永慶房屋契約部資深經理陳俊宏解釋，土地增值稅的計算，不是依市價或房屋面積大小，而是以土地公告現值總額為判斷基準。若新宅土地公告現值加上出售時已繳納土增稅，超過原出售舊宅土地公告現值，即可退還土增稅，最高退稅額以所繳稅額為限。 以郭小姐為例，她的桃園舊宅土地公告現值為275萬元，出售桃園舊宅需繳納土增稅32萬元，板橋新宅土地公告現值為308萬元，308萬元＋32萬元大於275萬元，因此郭小姐繳納的土增稅可退還。須注意土增稅享退稅的條件是，買賣房子必須為同一人，如果郭小姐賣掉自己名下的房子後，再以配偶名義買入新屋，那麼，土地增值稅無法退稅。此外，新屋5年內也不得移轉、出租或遷出戶籍，配偶間贈與也不能，否則退還的土增稅將會被追討回去。【精打細算】無痛換屋必看 掌握重購退稅聰明省荷包【換屋退稅攻略3】房地合一400萬免稅額 需自住超過這年限

房市真的超燙！在新青安政策、台股創新高等利多因素加乘下，今年前4月全台建物買賣移轉棟數逾11萬棟，是近13年來次高，僅次於2022年。置產族全力衝刺、積極進場，其中也包括換屋族；只是，開心換屋後還得面對複雜的稅賦問題，尤其是房地合一稅，沒拿捏好眉角，要上繳的稅金差距是倍數起跳。「女兒要上幼稚園了，兩房空間不夠用，和老公討論後決定要換大房子。」34歲的郭小姐說，房價一直漲，就算是換屋也得拉高總價，加上手頭沒有多餘資金，只能先賣掉舊家才湊得出新家的頭期款。郭小姐桃園舊宅，是2021年4月以總價1,300萬元買進，隔年8月以1,600萬元賣出，獲利300萬元，「完成過戶當天，代書就催我趕快繳付房地合一稅135萬元。」原來房地合一稅2.0規定，持有舊屋時間「超過1年未逾2年」，得繳交獲利金額的45％稅金，算起來就是135萬元（300萬元×45％）。同年底，郭小姐以2,820萬元買下板橋新宅入住，「售屋獲利300萬元扣掉房地合一稅135萬元，能放回口袋的只剩165萬元，這還不包括其他哩哩扣扣的稅費和行政費用。」她說，就算賣掉舊屋買新屋，因為要繳交高額的稅費，負擔還是重。但其實，換屋族只要符合自住條件，繳出去的房地合一稅可以退還。重點一、小換大全額退 大換小比例退要是以小換大（指價格高低、而非房屋面積大小），原繳交獲利所得45％的稅金，都能夠申請全額退稅。不過，若是「以大換小」，則房地合一稅是按比例退稅。「假設郭小姐賣掉舊屋後，『以大換小』購入總價1,500萬元的新屋，依照計算公式：稅金×（重購價/出售價）＝退回金額，按比例申請退稅，可退還126.5萬元（135×（1,500/1,600）＝126.5）。」房地產直播網紅發電哥說明。 重點二、2年內需買賣移轉並符合自住用途再來，需掌握「時效2年」。意思是不論「先賣後買」或「先買後賣」，移轉登記需在2年內完成，才可申請重購退稅。民眾可親赴戶籍所在地的國稅局臨櫃辦理、或是上財政部網站申請，填妥「個人房屋土地交易所得稅重購退稅申請書」即可。除了「時效2年」，也要注意符合「自住用途」，KPMG安侯建業稅務投資部執業會計師黃彥賓就提醒，政府為了避免投機、落實保障自住權益，若經查發現出售的舊屋沒有「實際居住」使用，退稅申請將不會被核認。「最好的方式是房屋所有權人、配偶或直系親屬的戶籍，一定得設籍在其中。」而新、舊屋也不得有出租、營業或執業使用，「若把公司行號登記在家裡，像是網拍、工作室有營業登記，就不符合『自住』要件。」黃彥賓說。  【精打細算】無痛換屋必看 掌握重購退稅聰明省荷包【換屋退稅攻略2】5年內做這些事 小心退還的土增稅被追回

房市真的很燙！今年前4月全台建物買賣移轉棟數逾11萬棟，是近13年來次高、僅次於2022年。置產族全力衝刺、積極進場，其中不乏換屋族，只是開心換屋後，還得面對複雜的稅賦問題，尤其是房地合一稅和土地增值稅負擔重，不過，如果符合自住相關條件，繳出去的稅費都可以退還給民眾。「女兒要上幼稚園了，兩房空間不夠用，和老公討論後決定要換大房子。」34歲的郭小姐在舊家看到散落一地的玩具，連走路都要小心翼翼，當時就下定決心要換空間更大的房子，「房價一直漲，就算是換屋也得拉高總價，加上手頭沒有多餘資金，只能先賣掉舊家才湊得出新家的頭期款，申辦新青安房貸，也不會受限第二屋而卡住利率、成數。」郭小姐評估後，打算「先賣後買」，減輕財務負擔。郭小姐的桃園舊宅，是2021年4月以總價1,300萬元買進，隔年8月1,600萬元賣出，獲利300萬元，「完成過戶當天，代書就催我趕快繳付房地合一稅135萬元。」原來房地合一稅2.0規定，持有舊屋時間「2年以內」，需繳交獲利金額的45％稅金，算起來就是135萬元（300萬元×45％）。房地合一稅2.0上路後，短期買賣房產需課重稅。（翻攝賴士葆臉書）2年內買賣 享重購退稅同年底，郭小姐以2,820萬元買下板橋新宅入住，「售屋獲利300萬元扣掉房地合一稅135萬元，能放回口袋的只剩165萬元，這還不包括其他瑣碎的稅費和行政費用。」郭小姐以為賣屋獲利繳掉相關稅費後僅剩約一半，但其實換屋族只要符合自住條件，繳出去的房地合一稅是可以退還的。【精打細算】最高賺7%回饋 2024年信用卡這樣刷最划算